公共维修基金使用难 或运行业主委员会管理模式


近年来,住宅公共维修资金中“睡得香”的老问题重新受到关注。国家公共维修基金已超过1万亿元,但利用率极低。许多需要用这笔钱来维修建筑物公共部分的居民发现很难筹集到这笔钱。 随着建筑物越来越老化,这可能成为一个社会问题。

公共维修基金(Public maintenance fund)是指专门用于住宅建筑公共部位和公共设施设备大修、更新、改造的资金,由业主共同支付。 理论上说,房子的公共部分有问题,使用钱是很自然的。然而,问题是共同部分的产权明晰度相对较弱。居民有“搭便车”的心态,缺乏投资意愿。需要督促和监督以确保资金到位。此外,当使用这些钱时,那些受影响较小的居民会拒绝。 这种“集体行动困境”是问题的根源。

目前,维修基金难以使用。人们普遍认为启动程序复杂且难以操作。 现行规定是居民向业主委员会提出装修建议。占住宅面积三分之二或业主总人数三分之二的业主讨论同意物业公司提出装修方案,提交相关材料报政府相关部门审批,经批准后,专项维修资金的指定管理银行将资金划转给建设单位。 程序链太长,中间会有很多麻烦。如果没有成立委员会或投票没有通过,就不能使用维修基金。 所以现在公认的解决办法是简化程序。 例如,有些地方已经采取了新的措施,例如公布使用维修基金的决定,只要不超过三分之一的业主反对就通过,或在暴雨等自然灾害中不经表决紧急开放。

但是这些新的做法只是形式上的改变,并且被怀疑与现有的法律法规相冲突。 此外,他们也可能陷入集体行动的困境。 例如,屋顶作为公共部分正在漏水,短期内只有两三户家庭直接受损,但超过三分之一的业主反对使用,对此他们无能为力。 因此,问题的关键在于维护是一种常规行为,而且经常需要处理即将发生的损害。每次投票做决定是不可行的,决策应该集中进行。 然而,公共维修资金由业主分配,只能通过"委托代理"机制进行管理。那么谁应该是管理的主体呢?

目前,公共维修基金由政府主管部门管理。 然而,法律并没有确定政府部门是委托人,而是征收了抚养费,这不符合“委托代理”的自愿性质 由于对社会公共部分的损害并不影响政府部门的利益,他们也没有动力用钱来解决问题,这导致了问题的长时间拖延,而且还有贪污和挪用的严重风险,这一点已被许多案例所证实。 还有人建议成立物业管理公司,这也是不合适的,因为住宅区的日常管理和维护是两回事,也有腐败的风险。

归根结底,公共维修基金是由业主支付的,预计将由业主使用,所以从产权的角度来看,业主委员会作为管理者是最有道理的。 在国际上,业主委员会管理维修资金已成为一种常见的方式,当然前提是业主委员会是由业主、政府和其他各方民主选举和监督的。 但是,现在的问题是,中国的业主委员会机制不完善,很多住宅区没有,其法律地位和责任也不明确,所以我们不能急于求成。 简而言之,为了解决公共维修资金利用率低的问题,应该在短期内修改法律,以缩短和简化决策过程,而从长期来看,更高程度的业主自治应该是最终目标。